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 Comprare casa all’asta: attenzione a queste 5 insidie

Presenza di diritti di terzi o di ipoteche e di inquilini con contratti opponibili, sono solo alcuni dei pericoli per un acquirente alle aste immobiliari. Come evitarli?

Se i vantaggi nel comprare casa in un’asta immobiliare sono noti, come il risparmio sul costo che varia da un minimo del 10% a un massimo del 60%, meno conosciuti sono i rischi.

Trovare la copertura finanziaria,  che spesso può risultare essenziale per realizzare l’acquisto, la possibile presenza di diritti di terzi o di ipoteche e , ancora,  di inquilini con contratti opponibili, sono solo alcuni dei pericoli principali in cui può imbattersi un acquirente poco attento e/o che non ha una vasta conoscenza della materia.

In questo articolo vogliamo raccontarti quali sono le principali insidie (alert) che corre chi compra una casa in un’asta immobiliare e quali strade puoi percorrere per evitarli.

#Alert 1: una proprietà non esclusiva

Immagina di comprare una casa all’asta per poi scoprire che non sei tu l’unico proprietario dell’immobile. Succede, più spesso di quanto si pensi, che gli immobili nascondano nude proprietà, usufrutti, o ancora di più fondi patrimoniali o diritti di abitazione.

Cosa significa questo in pratica? Che, non essendo l’unico proprietario, non potrai disporre dell’appartamento come avevi immaginato prima di acquistarlo.

#Alert 2: problemi giudiziari (gravi)

Nonostante un’asta immobiliare sia disposta da un Tribunale, non avrai alcuna garanzia sull’immobile. Il Tribunale infatti è autorizzato a vendere tutto ciò che viene pignorato. D’altronde, non potrebbe sobbarcarsi i costi dei controlli per ogni bene pignorato. Pertanto, potresti acquistare una casa che ha dei problemi giudiziari. Per esempio, potresti scoprire, solo dopo l’acquisto, che l’immobile ha una parte della struttura abusiva e, pertanto, non potresti abitarlo, né rendere fruttuoso il tuo investimento.

#Alert 3: inquilino con contratto opponibile

Capita spesso di comprare un immobile all’asta occupato da un inquilino che ha un regolare contratto di locazione che può essere ad uso abitativo o ad uso commerciale. In questo caso, il contratto di locazione che si è stabilito tra debitore esecutato e inquilino può essere di due tipologie. Se “opponibile” significa che sopravvive al pignoramento immobiliare e che anche tu, se sei aggiudicatario dell’immobile, dovrai rispettarlo.

#Alert 4: le banche chiudono i “cordoni della borsa”

Hai pensato di comprare casa all’asta, accendendo un mutuo? Devi sapere allora che le banche, non sempre, sono ben disposte a elargire mutui ipotecari a chi compra casa all’asta, specie quando gli immobili hanno ancora delle pendenze giudiziarie da sciogliere.

#Alert 5: la perdita della caparra e sanzioni

Altra insidia che non è rara nelle compravendita di immobili nelle aste immobiliari, è l’incapacità del vincitore di saldare il prezzo della casa nei termini imposti dal Tribunale. Se ti trovassi in questa situazione avresti diversi svantaggi. Il primo perderesti la caparra versata (il 10% del prezzo inizialmente offerto). Inoltre, il Tribunale rimetterà casa all’asta e se dovesse ricavare una cifra minore alla somma patteggiata durante la tua aggiudicazione, ti obbligherà a farti carico della differenza.

Come evitare i rischi dell’acquisto di immobili alle aste

Hai due strade davanti per evitare questi rischi. La prima è di diventare un buon osservatore e non comprare d’impulso, valutare prima il mercato e studiare il meccanismo delle aste.

La seconda invece è formarti in modo veloce con esperti del settore, sfruttando il loro know how e la competenza di professionisti in più ambiti.

Proprio per azzerare i rischi di chi compra alle aste, abbiamo immaginato una nostra formula di franchising che ti offre il know how tecnico, commerciale e legale, per fare le tue prime operazioni di acquisto di immobili all’asta e iniziare la tua carriera di consulente. Scopri di più qui.

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Non solo piene proprietà. Nelle aste immobiliari è possibile comprare nude proprietà, quote o altre forme di diritti reali. Facciamo chiarezza in quest’articolo… Le aste immobiliari sono come un grande mercato nel quale l’offerta è varia. Chi compra non lo fa solo per aggiudicarsi la piena proprietà dell’immobile, ma anche per comprare altri tipi di diritti. Cosa è possibile acquistare? In questo articolo facciamo chiarezza su termini che possono confondere come nuda proprietà, usufrutto, diritto di superficie ecc. I diritti sulla proprietà Partiamo dal livello più immediato e più semplice da capire. Quando in un’asta immobiliare stiamo acquistando la piena proprietà di un immobile, significa che, in quanto nuovi proprietari, possiamo godere dell’acquisto in modo pieno ed esclusivo. Tuttavia, non è sempre così. A volte leggendo la documentazione di vendita potrai imbatterti in espressioni come nuda proprietà. Di cosa stiamo parlando? In sostanza, anche se diventi proprietario dell’immobile non potrai usufurirne materialmente perché il diritto di usufrutto rimane in capo a un terzo. In questo caso, avrai la piena proprietà quando cesseranno gli effetti dell’usufrutto e cioè: Nel caso di persona fisica, con la morte del soggetto titolare. Nel caso di persona giuridica, dopo un periodo di 30 anni.   I vantaggi? In genere, l’offerta minima e la base d’asta sono molto vantaggiose poiché chi stabilisce la perizia deve tener conto del fatto che l’immobile è e sarà occupato anche dopo l’aggiudicazione. N.B: sia la piena proprietà che la nuda proprietà possono essere vendute per intero oppure in frazioni, ovvero, in percentuali delle stesse. I diritti reali di godimento Oltre alla piena e alla nuda proprietà ci sono altri diritti, definiti diritti reali di godimento. NB: tutti questi diritti possono essere pignorati e quindi venduti poi in un’asta immobiliare. Usufrutto In questo caso è possibile godere di un bene di proprietà di un altro soggetto, raccogliendone i frutti. Tuttavia, puoi farlo solo per una certa durata che, in genere, non supera la vita dell’usufruttuario. Diritto di superficie Questo è il caso in cui sei proprietario di una costruzione immobile che, tuttavia, si trova su un suolo che appartiene a un altro soggetto. Anche il diritto di superficie può diventare oggetto di pignoramento. Diritto di enfiteusi Si tratta di un diritto di godimento di un fondo altrui per un certo lasso di tempo, inferiore ai 20 anni. In questo caso, puoi godere del fondo, devi impegnarti per migliorarlo, pagando un canone mensile al proprietario. Vuoi investire in aste immobiliari senza preoccupazioni? Scegli il nostro franchising InZona, la nostra formula, avrai il know how tecnico, commerciale e legale e gli strumenti finanziari, per fare le tue prime operazioni di acquisto di immobili all’asta e iniziare la tua carriera di consulente. Scopri di più qui.

Dati aste immobiliari: boom nei primi tre mesi del 2024

Torna a correre il settore, come avevamo anticipato. Tra i motivi la crescita dei tassi di interesse e della consapevolezza di chi sceglie di comprare Lo avevamo anticipato negli scorsi mesi ed è avvenuto: il settore delle aste immobiliari segna un’importante ripresa nell’ultimo trimestre. I dati degli scorsi mesi avevano creato un velo di negatività sul settore, ma abbiamo scommesso sulla ripresa, oggi confermata dai dati divulgati da Wikicasa. Cosa ci raccontano? Nei primi tre mesi del 2024 sono già stati pubblicati oltre 35 mila annunci di aste immobiliari, il 40% del totale del 2023, anno in cui il numero di immobili pubblicati nelle vendite giudiziarie è stato di 90mila unità. Boom delle aste: i fattori che lo spiegano Il numero di aste pubblicate non è l’unico fattore positivo che i primi tre mesi del 2024 hanno portato. Ce ne sono altri, come il valore complessivo della base d’asta, anche qui c’è un miglioramento molto significativo da registrare: nello specifico, parliamo di 5.600.793.028€, il  45% dell’intero dato registrato dal settore nel 2023. Sono tre con ogni probabilità i motivi che spiegano questa ripresa: Il superamento del periodo pandemico, con i tribunali che dopo anni di rallentamento hanno ripreso il giusto ritmo nello smaltire le pratiche. Il rialzo dei tassi di interesse dei mutui che spinge le persone a cercare canali e modalità più convenienti per acquistare immobili. La crescita di consapevolezza verso il settore: «Rispetto a due, tre anni fa, le persone sono più informate sui meccanismi operativi degli uffici d’aste delle agenzie. Sono molto più “educate”, grazie anche alla diffusione capillare sul territorio degli uffici d’asta. Un trend che è destinato a crescere anche nei prossimi anni», spiega  il nostro Alessandro Lagonigro, cofounder con Luca Rossoli di InZona. 3 regioni fanno più affari di tutte Il report dà, inoltre, alcune indicazioni anche sulla ripartizione delle aste immobiliari sul territorio nazionale. Nei primi tre mesi del 2024, il Nord ha ospitato il 32,87% delle aste, seguito dal Centro, per il 27,37% e dal Sud con il 24,6%. Fanalino di coda le isole, con il 15,14%. Come successo anche negli scorsi anni, sono la Lombardia, il Lazio e la Sicilia, le regioni che presentano lo stock più elevato di immobili in asta: Lombardia: 4.508 immobili Lazio 3.927 immobili Sicilia: 3.666 immobili   Luci e ombre sulla Lombardia. Se è vero che è la regione che performa più di tutte, è altrettanto vero che i prezzi in termine di base d’asta sono molto vicini ai valori medi di una compravendita, rispetto, per esempio, ad altre città come Firenze e Genova. L’avanzata del consulente d’asta Se è vero che il mercato si allarga, grazie anche alla possibilità di partecipare alle aste in via digitale, è altrettanto vero che le competenze per avere dei buoni risultati in un’asta immobiliare sono sempre più verticali: «Anche se le persone possono delegare la partecipazione a un’asta a geometri, architetti o agenti immobiliari, hanno capito che, per sperare di aggiudicarsi una vendita giudiziaria, servono competenze sempre più verticali, le stesse che possiedono i consulenti d’asta. Per questo, tendono sempre di più ad affidarsi ad agenzie che garantiscono servizi trasversali, dall’ambito marketing, legale, fino a quello finanziario, e soprattutto in grado di offrire grande professionalità», conclude Lagonigro. Vuoi investire in aste immobiliari? Scegli il nostro franchising InZona, la nostra formula, avrai il know how tecnico, commerciale e legale e gli strumenti finanziari, per fare le tue prime operazioni di acquisto di immobili all’asta e iniziare la tua carriera di consulente. Scopri di più qui.

Aste immobiliari, sempre più donne arricchiscono il settore

In occasione della Festa Internazionale delle Donne, raccontiamo la storia di Francesca Mauroni, romana, impiegata nel nostro franchisee di Torino. Quello che toccano diventa oro. Già da tempo le donne sono entrate con forza nell’immobiliare, tanto che una ricerca di Deepky mette in luce che le donne  oggi ricoprono il 40% delle posizioni nel settore immobiliare commerciale, in tutto il mondo. Mentre un’altra ricerca di Gate-away, focalizzata sugli agenti immobiliari italiani, mostra come la disparità di genere del settore, sebbene ancora presente, sia sempre più limitata, soprattutto grazie alle scelte imprenditoriali di molte donne che hanno deciso di avviare delle attività in proprio. Dietro ognuna di loro ci sono storie straordinarie, di competenze, determinazione e passione, come quella che vede protagonista Francesca Mauroni, romana, impiegata presso il nostro franchisee di Torino. Prima di avvicinarsi al mondo immobiliare,  ha vissuto tantissime esperienze diverse, intermediatrice finanziaria poi assicurativa, con lavori pregressi nel mondo dell’arte e della creatività. Arriva nel comparto delle aste per caso, anche se lei – ci tiene a precisare,  che “al caso non crede”: «Ho iniziato a esplorare il mondo delle aste perché volevo comprare un monolocale. Mi sono appassionata e volevo, prima di fare operazioni, comprendere di più il business, iniziare a muovere le prime esperienze, lavorandoci. Allora mi sono candidata a delle offerte di lavoro. Dopo alcuni no, è arrivato il primo sì con Alessandro e Luca (cofounder di InZona, ndr) che hanno creduto nelle mie capacità», ricorda Francesca. Costruire una relazione per vincere Anche se sta muovendo oggi i primi passi nel mondo delle aste immobiliari, Francesca ha maturato un’esperienza straordinaria nella vendita di servizi, avendo anche la possibilità di formarsi con coach del calibro di Anthony Robbins: «Ho capito che un consulente di aste immobiliari deve essere sia un abile venditore, con una capacità di controllare sia le proprie emozioni e di gestire quelle dei clienti, Ma deve, allo stesso tempo, focalizzarsi sulla vittoria. Una formula efficace? Zero pensieri negativi e tanta fermezza. Anche se sono queste capacità che si possono acquisire solo con l’esperienza», spiega Francesca. Le donne, a suo modo di vedere, possono apportare un grande valore alle aste immobiliari, proprio per la loro capacità di entrare in empatia con gli altri, di avere una sensibilità che può diventare decisiva in una trattativa. Anche se poi spiega che “è proprio dall’unione tra consulenti uomini, con le loro qualità di razionalizzare le operazioni, che può nascere una collaborazione perfetta, con l’uno capace di compensare i limiti dell’altra”. Un messaggio ai giovani Verso la fine della nostra intervista, ci racconta anche perché ritiene che il mondo delle aste immobiliari rappresenti un’occasione imperdibile oggi per i tanti giovani che cercano un’occupazione e una stabilità economica: «A meno che tu non riceva un immobile in eredità, oggi puoi con le aste puntare al raggiungimento di un’indipendenza economica. Le aste rappresentano un’opportunità unica per acquistare una casa e poi, rivenderla, con le giuste competenze », conclude Francesca. Hai anche tu passione e voglia di imparare come Francesca? Aderisci al nostro franchising InZona, la nostra formula, che ti darà il know how tecnico, commerciale, legale e gli strumenti finanziari, per fare le tue prime operazioni di acquisto di immobili all’asta e iniziare la tua carriera di consulente. Scopri di più qui.

InZona è una società specializzata nelle aste immobiliari che fornisce consulenza e affiancamento ai clienti interessati all’acquisto di un immobile per investimento o acquisto privato.

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